なぜ あなたは 行政書士試験に 合格できないのか?

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解除前の第三者  平成17年度 問題25の過去問分析 その3②

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前回の続きです。

問題25を分析していきましょう。
過去問がない方は下記のリンクで参照してください。
http://www.sikakuyo.com/gyousho/honsiken/173mondai.html

AがBとの売買契約を解除する前に、BがCに甲土地を売却し、その後Aが解除したとしましょう。

そうすると、解除によって遡及効が生じるのが原則ですが、第三者の権利を害することができない(545条1項但書)と規定されています。

そうすると、遡及効によって、第三者の権利を害する場合は、遡及しないと読めますから、この条文の規定からすれば、Cは登記なくしてAに対抗できそうです。

しかし、一般に登記が必要であると解されています、なぜでしょうか?

今まで何度も出てきた民法の公平バランスを図るためなのです。

Aに何らかの落ち度があるでしょうか?

一番悪いのは債務不履行をしたBですよね。

Bの債務不履行によってAは解除することにしただけですから、Aには落ち度はありません。

にもかかわらず、BがCに転売したというだけで、Aのもとに甲土地が戻ってこないというのは明らかに公平を欠きます。

ですから、Cには保護されるだけの要件を課すほうが公平なのです。

そこで、公示によって法律関係を明確にするため、解除前の第三者に登記の具備を要求したのです。

つまり、545条1項但書には直接規定はされていませんが、解除者と第三者の公平を図るために解釈によって、帰責性のない解除者を犠牲にしてまでも、解除前の第三者が保護されるためには、保護されるだけの要件を備えていなければならないとしたのです。

解除される前に第三者が登記をしたということは、自己が所有者であることを公にしたということですから、所有権が第三者に対しても確定したと主張できる立場にあります。

それならば、先の例ですと、もはや所有者はCに確定したわけですから、この場合は解除者であるAを犠牲にしてもやむをえないとするのが公平なのです。

Aは不動産を失うもののBに対して損害賠償という形で解決すればいいわけです。

このように、登記が必要であっても、解除前と解除後の第三者ではその意味合いが異なるのです。

ここで注意しなければならないのは、解除前の第三者は、解除される前に登記を具備していなくてはならないのに対して、解除後の第三者は、とにかく解除者本人よりも早く登記を具備すれば対抗できるので、この違いを理解しておきましょう。

◇ なお、取消前の第三者は、登記は不要ですが、善意でなければなりません(96条3項)。

なぜ解除のときと異なり、主観的な要件が課されているのでしょうか?

これも取消権者と第三者との公平バランスを図るためなのです。

詐欺取消の場合、詐欺されたXは、詐欺を知っていれば売買しなかったでしょうから、
法律行為自体に瑕疵があり、Xを保護する必要性が高いのです。

つまり、詐欺の場合は、自己の意思表示が有効でありませんから、取消す蓋然性が高いですね。

その上、詐欺の事実を知っているZを保護する必要性は低いです。

ですから、取消前の第三者に善意という主観的要件を課しているのです。

解除の場合は契約には何ら問題なく、債務不履行のように事後的に問題が生じた場合に解除するわけですから、有効に取引した解除前の第三者は、解除権者と同じくらい保護すべき要請があるのです。

また、仮に解除前の第三者が債務不履行の事実を知っていたとしても、解除権者が、もう少し支払い時期を猶予したりするかもしれませんし、それだけでは解除するかどうかはわかりませんね。

ですから、解除前の第三者には主観的要件が課されていないのです。

このように、解除前の第三者と取消前の第三者とでは、契約が有効に成立しているか否の違いにより、第三者保護の要件が異なりますので、ここで合わせて理解しておきましょう。

以上より、解除前・解除後の第三者および取消前・取消後の第三者について解説してきましたが、一度理解してしまえば、結論を丸暗記する必要はないと思います。

このような登記に関連する問題は行政書士試験では頻出ですので、少し深い話しまでさせていただきましたが、理解したうえで以下の点に注意しておけば大丈夫でしょう。

まず問題を解く際に、解除前(取消前)の第三者の問題か、解除後(取消後)の第三者の問題かをまず見極めましょう。

そのうえで、解除ならば、登記が必要といっても、解除前後で第三者が登記を具備しなければならない時期が異なり、取消ならば、取消前後で第三者の保護の仕方が全く異なるという点に注意して肢を切れば、これらに類似する問題はほとんど解けるはずですので参考にしてみてください。

今回はこの辺りでおわります。

 

 


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