なぜ あなたは 行政書士試験に 合格できないのか?

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法定地上権はなぜ必要?  行政書士試験

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<解説>
 
法定地上権はなぜ必要なのでしょう。
 
例えば、Xの所有する土地および建物のうち、建物のみにYの抵当権が設定され、実行されてZが買受人になった場合、Zは借地権を有していないので、Xに土地明渡請求されたら、従わざるを得ません。
 
また、例えば、Xの所有する土地および建物のうち、今度は土地のみにYの抵当権が設定され、実行されてZが買受人になった場合、Xは借地権を有していないので、Zに土地明渡請求されても、従わざるを得ません。
 
これらの場合、Xが土地および建物両方を所有している間に、自己借地権というものが認められていれば、先の例だとZは借地権も取得し、後の例だとXに借地権があるので、このような不都合は生じませんが、混同消滅するので自己借地権というものが認められていません。
 
そうすると、先の例だと買受人はあらわれないでしょうし、後の例だと建物所有者に不都合となるので、どちらの場合も、建物のみ、あるいは土地のみに抵当権を設定することができなくなりますね。
 
このような不都合を回避して、抵当権設定の実益を保ちつつ用益権とのバランスを図るために、上記のようなケースの場合に、法律上当然に土地利用権を発生させることにしたのです。
 
これが法定地上権の存在理由なのです。
 
そうすると上記のようなケースの場合に法定地上権を発生させるために、成立要件は以下の4つとなります。
 
(1) 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること
(2) 土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されたこと
(3) 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること
(4) 抵当権実行により土地・建物の所有者が異なったこと
 
この要件に事例をあてはめて考えてみましょう。
 
1 誤
 
上記4つの要件を全て満たすので、法定地上権は成立します。
 
抵当権者からすれば、抵当権設定当時に旧建物について法定地上権が成立するのは、折込済みです。
 
そのため、抵当権設定後に建物を取り壊して、旧建物と同一規模の新しい建物ができたとしても、実行によって、法定地上権を成立させても抵当権者に不利益となりませんね。
 
逆に、建物の老朽化に伴い、同規模の新築建物を建築した場合に、法定地上権が成立しないことになると、建物所有者にとって不利益となります。
 
ですから、このような場合も法定地上権が成立するのです。よって、誤りです。
 
2 誤
 
上記4つの要件を全て満たすので、法定地上権は成立します。
 
抵当権設定後に、建物が譲渡され、土地の賃借権が設定されていますが、抵当権の実行により土地が第三者の所有になれば、抵当権に劣後する賃借人は対抗できませんね。
 
この場合は、法定地上権が成立するので、Dは土地の利用を続けることができるのです。
 
よって、誤りです。
 
3 正
 
抵当権設定当時甲地にはE所有の建物が建っていたので、(3) 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること の要件を満たしませんね
 
E所有の建物が建っていたということは、当初から土地には賃借権があったので、抵当権者はそれを前提にしています。
 
抵当権設定後に、Aが建物を取得しても、賃借権は混同(520条)により消滅しません。
 
ですから、法定地上権は成立しません。
 
よって、正しいです。
 
4 誤
 
Bの抵当権の設定当時に更地であったので、(1) 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること の要件を満たしませんね
 
Bはあくまでも更地の価値に対して抵当権を設定しているのですから、法定地上権が成立するとBにとって不利益となりますね。
 
仮にFの二番抵当権設定時には、建物が土地上に存在していたとしても、FはBに劣後する抵当権者ですから、抵当権の実行によって、Bの不利益になってはいけません。
 
ですから、法定地上権は成立しません。
 
よって、誤りです。
 
5 誤
 
競売後に建物が建築されるので、実行時には建物がなく、 (4) 抵当権実行により土地・建物の所有者が異なったこと の要件を満たしませんね
 
買受人にとっては、建物がない状態で競売しているので、法定地上権を予定していないですから、成立しません。
 
ですから、法定地上権は成立しません。
 
よって、誤りです。
 
6 誤 7 誤 8 正
 
6と7は、土地が共有の場合で、8は建物が共有の場合です。
 
土地が共有の場合、一見すると、Aにとっては法定地上権の成立要件を満たすとも思われます
 
しかし、6、7の両方とも、他の共有者Bは、Aと約定の賃貸借契約をしていると思いますが、Aの土地持分にせよ建物にせよ、抵当権が実行されて、単なる債権である約定の賃貸借契約よりも効力が強い法定地上権が成立するのは、Bの土地利用権を害するのでBにとって不利益となります。
 
それゆえ、どちらのケースも法定地上権は成立しないのです。
 
これに対して、建物共有の場合は、法定地上権が成立する方がBにとっても利益となりますね。
 
ですから、建物共有の場合は、法定地上権が成立するのです。
 
このように、土地共有の場合は、法定地上権は成立せず、建物共有の場合は成立すると押さえておきましょう。
 
9 正
 
一見すると、(3) 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること の要件を満たさないようにも思えます。
 
しかし、登記には公信力はなく、抵当権者は現況を確認すべきです。
 
それゆえ、抵当権設定当時の実体は、土地と建物の所有者が同一であったわけですから、その実体に合わせて法定地上権が成立すると解されています。
 
また、少なくとも他人名義の建物があったということ登記簿から確認できるので、約定の賃借権の存在を前提として抵当権を設定しているはずです。
 
つまり、当初から賃借権付の土地だと思って抵当権を設定していたのであり、法定地上権を認めたとしても、抵当権者に不測の不利益はないですね。
 
ですから、法定地上権は成立します。
 
以上より、正しいものは 3つ となります。
 
法定地上権は要件さえわかっていれば正誤の判断はつきますので、この要件をしっかり押さえておきましょう。
 
今回はこの辺りで終わります。

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抵当権の処分はややこしい?!  行政書士試験

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<解説>
平成21年度問題31ではこれまで出題がほとんどなかった連帯債務の債務額の計算について出題されました。
 
そのため、今後も計算問題がでる可能性があるので出題してみました。
 
ポイントは、建物(3000万円)が抵当権の実行により競売された場合の通常の配当額をまず算出してから考えることです。
 
通常の配当額は、A(1500万円)、C(1000万円)、D(500万円)、EおよびFは配当なし、となります。
 
この配当額を基準に問題を解いていけばよいのです。
 
1 正
 
AがEに対して抵当権の譲渡をすると、Aの優先弁済枠(=配当額)である1500万円がEのものになります。
 
1500万円の範囲で、Eは自己の債権の回収を図ることができます。
 
そうすると、Eの債権額は2000万円ですから、1500万円全部の優先弁済を受けることができるのです。
 
Aの枠を全て使い切っていますから、Aには配当額はありません。
 
よって、正しいです。
 
2 誤
 
CがFに対して抵当権の放棄をした場合、Cの優先弁済枠(=配当額)である1000万円がCとFの債権額に比例して按分されます。
 
CとFの債権額は、どちらも1000万円なので、1対1の割合ですね。
 
ですから、Cに500万円、Fに500万円という1対1の割合で優先弁済を受けることができるのです。
 
Cにも配当額がありますので、誤りです。
 
3 正
 
 
AがDに対して抵当権の順位を譲渡した場合、Aの1500万円の優先弁済枠(=配当額)とDの500万円の優先弁済枠を合わせた2000万円について、Dが自己の債権額1000万円について優先し、残りの1000万円についてAが弁済を受けることになります。
 
Cには影響を及ぼさないので1000万円となります。
 
ですから、A=1000万円、C=1000万円、D=1000万円となります。
 
以上より、Aの配当額は、1000万円ですから、正しいです。
 
4 正
 
CがDに対して抵当権の順位を放棄した場合、Cの優先弁済枠(=配当額)である1000万円とDの優先弁済枠(=配当額)である500万円の合計額を、CとDの債権額で按分比例して配当されます。
 
CとDの債権額は、どちらも1000万円なので、1対1の割合ですね。
 
ですから、1500万円を、1対1で分けますから、CとDは、それぞれ750万円の割合で優先弁済を受けることができるのです。よって、正しいです。
 
なお、Dの優先弁済枠を考慮する点で、抵当権の放棄の場合と異なっていることに注意しましょう。
 
5 誤
 
順位変更は、抵当権の順位を絶対的に変更させる処分なので、1番D、2番A、3番Cの順序で配当されます。
 
ですから、DはBに対して1000万円の貸金債権を有しているので1000万円を配当され、Aは1500万円の被担保債権を有しているので全額配当され、Cは1000万円の被担保債権を有していますが、配当額は残り500万円しかないので、その分が配当されます。
 
よって、Cの配当額は500万円なので誤りです。
 
以上より、解答 3つとなります。

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先取特権の優先順位    行政書士試験

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(解説)
 
今回は先取特権についての問題です。
 
先取特権とは、法律に定める特殊な債権を被担保債権として債務者の財産から優先弁済を受けることのできる法定担保物権をいいます。
 
先取特権は担保物権の通有性の全てを備え、優先弁済的効力を有しています。
 
先取特権には、一般の先取特権、動産の先取特権、不動産の先取特権があります。
 
そして、先取特権では特徴的である優先順位に関する問題を中心に出題してみました。
 
1 正
 
329条「一般の先取特権が互いに競合する場合には、その優先権の順位は、第306条各号に掲げる順序に従う。」
 
1.共益の費用
2.雇用関係
3.葬式の費用
4.日用品の供給
 
語呂合わせとしては、頭文字をとって、「一般の先取特権という強固装備(共雇葬日)で安心だ!」として覚えておきましょう。
 
2 正
 
一般の先取特権および特別の先取特権(動産または不動産の先取特権)の両方が認められる場合、それらの間では、特別の先取特権が優先されます。
 
ただし、共益費用は総債権者の利益となるため特別の先取特権よりも優先され、第一順位です。
 
3 誤
 
不動産賃貸の先取特権の方が動産売買の先取特権よりも優先順位が上なので、債権額に関らず不動産賃貸の先取特権が優先的に弁済されます。
 
4 誤
 
動産については、動産譲渡登記を除いて、公示の方法がないですから、動産を譲り受ける第三者は、その動産に先取特権の効力が及んでいることを確認できないのが通常です。
 
そのため、そのような第三者を保護して動産取引の安全を図るために、先取特権の効力が及んでいる動産を譲り受けても、その動産に対して先取特権を実行することはできないと規定されたのです。
 
 この場合、第三者の善意・悪意は問いません。
 
5 誤
 
不動産保存の先取特権の場合は、保存行為が完了した後直ちに登記をする必要があります。
 
不動産の工事の先取特権の場合は、工事の開始前に登記をする必要があります。
 
 不動産の売買の先取特権の場合は、売買契約と同時に登記をする必要があります。
 
以上より、正解は、3つ(3、4、5)となります。
 
  先取特権は試験との関係ではマイナーな分野ですが、今回の問題の他、物上代位(304条)のところなど抵当権に準用されている箇所もあるので念のため押さえておきましょう。

  今回はこのあたりで終わります。

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